Организация взаимодействия застройщиков с подрядными организациями: актуальные вопросы и ответы

7856
В последнее время произошли существенные изменения в законодательстве, регламентирующем деятельность СРО, а также лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Автор: С.В. Шуткин, эксперт в области размещения заказа

В последнее время произошли существенные изменения в законодательстве, регламентирующем деятельность СРО, а также лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства. Так, вступление в силу Закона № 240-ФЗ внесло значительные коррективы в порядок взаимодействия застройщиков с подрядными организациями и концептуально изменило характер их взаимоотношений. Новые положения законодательства, ввиду отсутствия практики их применения, вызывают большое количество вопросов, как у самих строителей, так и у организаторов подрядных торгов. Ответы на самые актуальные из них даются в этой статье.

Что необходимо учитывать заказчикам при проведении подрядных торгов с 1 октября 2010 г.? Как повлияют изменения, внесенные Законом № 240-ФЗ, на порядок осуществления отбора исполнителей работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства?

Наиболее значительной составляющей произошедших изменений является формирование новой схемы взаимодействия застройщиков с проектными и подрядными организациями.

В соответствии с ч. 4 ст. 48, ч. 2 ст. 52 ГрК РФ виды работ по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями), имеющими выданные СРО свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Согласно новой редакции ч. 5 ст. 48 ГрК РФ, лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое им или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов. Указанное лицо также вправе выполнять определенные виды работ по подготовке проектной документации самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным для исполнителей указанных работ (наличие допуска СРО), и (или) с привлечением других соответствующих указанным требованиям лиц.

Аналогичные изменения претерпели и положения ГрК РФ, устанавливающие порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Так, согласно новой редакции ч. 3 ст. 52, лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным к исполнителям указанных работ (наличие допуска СРО), и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.

Также, ГрК РФ установлено, что в случае если работы по организации подготовки проектной документации, организации строительства, реконструкции и капитального ремонта объекта капитального строительства включены в Перечень видов работ, утвержденный приказом Минрегиона России № 624, лицо, осуществляющее подготовку проектной документации такого объекта капитального строительства или строительство такого объекта капитального строительства должны иметь выданное СРО свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации или свидетельство о допуске к работам по организации строительства, соответственно.

При этом под застройщиком в соответствии с ГрК РФ понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. То есть в терминологии законодательства, регламентирующего градостроительную деятельность, заказчики как раз и являются застройщиками.

Таким образом, на основании ч. 4 ст. 8 Закона № 240-ФЗ, начиная с 1 октября 2010 г., застройщик, являющийся лицом, осуществляющим подготовку проектной документации или строительство, реконструкцию, капитальный ремонт такого объекта капитального строительства, вправе осуществлять указанные работы при наличии выданного СРО свидетельства о допуске к работам по организации подготовки проектной документации или по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, соответственно, привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Застройщики, осуществляющие подготовку проектной документации или строительство с 1 октября 2010 г. без соответствующего допуска к работам по организации подготовки проектной документации или организации строительства несут ответственность, определенную административным и уголовным законодательством РФ. Данные меры призваны обеспечить профессиональный контроль за подготовкой проектной документации, а также выполнением работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.

Проблема заключается в том, что заказчики (застройщики) за редким исключением не имеют оформленных свидетельств о допуске к соответствующим видам работ. Следовательно, для того чтобы деятельность застройщика, не имеющего данных свидетельств в рамках разработки проектной документации или строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, соответствовала новым требованиям ГрК РФ, ему придется организовывать подготовку проектной документации или строительство через дополнительное звено: генеральных подрядчиков и генеральных проектировщиков, имеющих соответствующие свидетельства о допуске. То есть такие заказчики, в свете вступивших в силу изменений, не имеют права заключать контракты с подрядчиками напрямую и будут вынуждены сначала произвести отбор в соответствии с законодательством о размещении заказов генеральной проектной или подрядной организации, которая затем и будет привлекать проектировщиков, подрядчиков и осуществлять с ними взаиморасчеты. Также генеральный подрядчик или проектировщик вправе выполнить работы лично при условии наличия у него свидетельства о допуске к конкретным работам, которые входят в предмет контракта.

Получается, что в подавляющем большинстве случаев при проведении торгов по новой схеме, для подтверждения соответствия требованиям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 11 Закона № 94-ФЗ, участнику размещения заказа достаточно иметь и представить в составе заявки на участие в аукционе выданное СРО свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации, либо свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

В настоящее время указанные виды работ предусмотрены п. 13 раздела II, п. 33 (с учетом отраслевой принадлежности) раздела III Перечня.

Законом № 240-ФЗ введен принцип дифференцирования размера взносов генеральных подрядчиков в компенсационный фонд СРО в зависимости от сметной стоимости объектов капитального строительства. Имеет ли право заказчик потребовать от генерального подрядчика при проведении торгов подтверждения внесения данных средств в компенсационный фонд СРО?

Действительно, до недавнего времени компании - члены СРО вносили одинаковый взнос в компенсационный фонд СРО вне зависимости от объемов работ и мощности организации. С учетом вступивших в силу изменений в ГрК РФ (ч. 1.1 ст. 55.8) индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации или организации строительства, вправе выполнять указанные работы при условии, что стоимость подготовки проектной документации или строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства по одному договору не превышает планируемую стоимость подготовки проектной документации или строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, исходя из размера которой членом СРО был внесен взнос в компенсационный фонд СРО.

Минимальный размер взноса в компенсационный фонд СРО на одного ее члена, имеющего свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации, составляет 500 тыс. руб. в случае, если член СРО планирует осуществлять организацию работ по подготовке проектной документации, стоимость которой по одному договору не превышает 5 млн. руб. В случае с генподрядной организацией минимальный размер взноса в компенсационный фонд СРО составит 1 млн. руб., если член СРО планирует осуществлять организацию работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, стоимость которого по одному договору не превышает 10 млн. руб.

В то же время соответствующие изменения в Перечень еще не внесены. Следовательно, при проведении торгов заказчику будут предоставляться свидетельства о допуске без учета указанной градации по стоимости работ, в отношении которых участник размещения заказа вправе осуществлять свою деятельность. Ввиду того, что у заказчика в соответствии с положениями Закона № 94-ФЗ отсутствует правомочие требовать дополнительные, не предусмотренные законодательством документы и сведения (например, платежные поручения об оплате компенсационного взноса), то у него нет и данных для осуществления проверки соответствия участника размещения заказа новым требованиям. Таким образом, такая проверка будет возможна только после внесения соответствующих изменений в Перечень.

Важно также отметить, что количество договоров о выполнении работ по организации подготовки проектной документации или организации строительства, которые могут быть заключены таким членом СРО, не ограничивается.

Также необходимо обратить внимание на то, что предыдущая редакция Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" предусматривала, что средства, внесенные в компенсационный фонд СРО, возвращались перечислившей их организации (индивидуальному предпринимателю) только в случае их ошибочного перечисления. В настоящее время ст. 3.2 указанного Федерального закона предусматривает дополнительный вариант возврата денежных средств члену СРО - при добровольном выходе из СРО в период с 1 сентября 2010 г. по 31 декабря 2010 г. в случае отсутствия в ранее выданном свидетельстве о допуске видов работ, которые перечислены в Перечне.

Кроме того, уточнена структура активов, в которые могут вкладываться средства из компенсационного фонда СРО. В соответствии с ч. 4 ст. 55.16 ГрК РФ указанные средства могут быть размещены только в депозиты и депозитные сертификаты российских кредитных организаций.

Требуется ли застройщику свидетельство о допуске на строительный контроль и какими документами регламентируется порядок его осуществления?

Многие заказчики испытывают затруднения при подготовке технического задания на осуществление функций технического надзора. Вопрос порядка реализации застройщиком функции строительного контроля подробно освещен в письме Минрегиона России от 30.04.2010 № 17906-ИП/08.

Виды работ по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем перечислены в Перечне. В то же время необходимо более подробно осветить вопрос оснований и нормативной базы для осуществления строительного контроля.

В соответствии со ст. 53 ГрК РФ строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Таким образом, осуществление строительного контроля является обязанностью лиц, осуществляющих строительство.

Частью 2 ст. 53 ГрК РФ также предусмотрено, что застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Статья 749 Гражданского кодекса РФ закрепляет право заказчика на привлечение специалиста к контролю и надзору за выполнением работ. Если заказчик не обладает специальными познаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функцию заказчика по контролю и надзору за строительством, то ее осуществление и принятие от имени заказчика решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу - профессиональному юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Согласно ч. 8 ст. 53 ГрК РФ порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами РФ. Под такими нормативными правовыми актами подразумеваются, прежде всего, постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 "О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства", Свод правил "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений. СП 11-110-99" (одобрен постановлением Госстроя России от 10.06.1999 № 44), строительные нормы и правила "СНиП 12-01¬2004. Организация строительства" (одобрены постановлением Госстроя России от 19.04.2004 № 70), а также Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утв. постановлением Госстроя России от 08.06.2001 № 58).

Под строительным контролем понимается контроль за выполнением работ, безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, оказывающих влияние на безопасность объекта, и контроль за которыми не может быть проведен после выполнения других работ или устранение недостатков которых не может быть проведено без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения. При осуществлении строительного контроля для лиц, его осуществляющих, устанавливается обязанность письменного оформления актов, составляемых по результатам строительного контроля, а также замечаний застройщика (заказчика) и привлекаемых им для осуществления строительного контроля лиц.

В соответствии с изложенным, застройщикам, осуществляющим работы по строительному контролю, необходимо получить свидетельство о допуске выданное СРО, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство. Если строительный контроль осуществляется не силами застройщика или заказчика, а привлекаемой организацией, то соответствующее свидетельство о допуске должно быть получено указанной организацией.

Продолжают ли действовать свидетельства о допуске, выданные в соответствии с приказом Минрегиона России № 274, и до какого момента?

С 1 июля 2010 г. Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденный приказом Минрегиона России № 274, а также приказ Минрегиона России от 21.10.2009 № 480 «О внесении изменений в приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря 2008 г. № 274 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства"» утратили силу в связи с принятием приказа Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства".

В соответствии с ч. 9 ст. 55.8 ГрК РФ свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдается СРО без ограничения срока и территории его действия. Таким образом, прекращение действия приказа Минрегиона России № 274 формально не отменяет действие свидетельств о допуске, выданных в соответствии с данным приказом. Организации и индивидуальные предприниматели вправе выполнять работы, указанные в свидетельстве, выданном на основании приказа Минрегиона России № 274, и содержащиеся в Перечене видов работ, утвержденном приказом Минрегиона России № 624.

При этом согласно новой редакции ГрК РФ, с 1 октября 2010 г. СРО имеют право выдавать допуск к работам по организации строительства только тем организациям, которые внесли взнос в компенсационный фонд СРО в указанных в новой редакции ГрК РФ размерах и соответствуют новым требованиям к выдаче свидетельств о допуске. При этом с 1 января 2011 г. действие свидетельств о допуске к работам по организации строительства, выданных организациям и индивидуальным предпринимателям, которые не соответствуют новым требованиям ГрК РФ (а именно не сделавшим взнос в компенсационный фонд СРО в необходимых размерах и не соответствующих новому порядку выдачи свидетельств о допуске), прекращается.

Также необходимо отметить, что свидетельства о допуске к работам, выданные до 1 июля 2010 г. в соответствии с Перечнем видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в случае внесения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти изменений в указанный Перечень в части наименований тех же видов работ, о допуске к которым выдано свидетельство, действуют до 1 января 2011 г.

В каких ситуациях заказчик имеет право требовать от участника размещения заказа наличия свидетельства о допуске к определенному виду работ, а в каких - нет?

Для того чтобы не допустить ошибку при установлении требования о предоставлении участником размещения заказа свидетельства о допуске к определенному виду работ заказчику необходимо провести комплексный анализ предмета размещаемого заказа. При установлении такого требования заказчик должен исходить из следующего.

Во-первых, Перечень утвержден в отношении видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, а также строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Таким образом, речь идет исключительно о работах в отношении объектов капитального строительства, влияющих на безопасность таких объектов.

Во-вторых, предметом размещаемого заказа является выполнение одного из следующих видов работ:

  • инженерные изыскания;
  • подготовка проектной документации;
  • строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства.

В-третьих, виды работ, составляющие предмет размещаемого заказа, включены в Перечень видов работ, утвержденный приказом Минрегиона России № 624.

В-четвертых, необходимо отметить, что Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, а также в отношении следующих объектов:

  • объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей);
  • жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  • многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 17 ст. 51 устанавливает, что выдача разрешения на строительство не требуется в следующих случаях:

  • строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
  • строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
  • строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
  • изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
  • иных случаях, если в соответствии с настоящим кодексом, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется. Таким образом, установление требования о наличии у участника размещения заказа свидетельства о допуске к определенному виду работ, а также требования о предоставлении копии указанного документа в составе заявки на участие в торгах возможно исключительно при наличии одновременно всего комплекса следующих условий:
  • объект, в отношении которого планируется выполнение подрядных работ, относится к объектам капитального строительства;
  • работы, являющиеся предметом размещения заказа, относятся к строительству, реконструкции, капитальному ремонту;
  • работы, являющиеся предметом размещения заказа, входят в Перечень видов работ, утвержденный приказом Минрегиона России № 624;
  • для выполнения работ, являющихся предметом размещения заказа, требуется получение разрешения на строительство.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Мероприятия

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Обращались ли вы в консалтинговые фирмы для решения вопросов по закупкам?

  • Да, опыт положительный 25%
  • Да, опыт отрицательный / Нет, справляемся сами 50%
  • Писали только официальные запросы в Минэкономразвития 25%
Другие опросы

Рассылка



Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции сайта. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Номер свидетельства ЭЛ №ФС77-42679 от 16.11.2010.




  • Мы в соцсетях
Самый полный банк информации для специалистов по закупкам!

Зарегистрируйтесь и получите бесплатный доступ к полному банку информации в сфере закупок на территории РФ (к самым важным новостям в сфере госзакупок).

Каждый день на портале pro-goszakaz.ru последние новости, решения проблемных вопросов, полезные статьи, шаблоны документов и многое другое.

А Вам подарок! После регистрации Вы получите доступ к лучшим видеотренингам по теме государственных закупок



У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Портал для специалистов в сфере закупок!

Чтобы скачать этот документ - необходимо зарегистрироваться на портале Pro-goszakaz.ru 

После регистрации Вы получите в подарок запись вебинара «Ключевые проблемы в сфере госзакупок в 2016 году и их решения!»


 

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Портал для специалистов в сфере закупок!

Чтобы скачать этот документ - необходимо зарегистрироваться на портале Pro-goszakaz.ru 

После регистрации Вы получите в подарок - доступ к самым интересным видеотренингам по теме госзакупок в


 

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль