Заключение договоров аренды в соответствии с 223-ФЗ

309

Вопрос

Подпадают ли договоры аренды под действие законов о контрактной системе и № 223-ФЗ?

Ответ

В течение долгого времени применения Закона № 94-ФЗ заказчики по-разному отвечали себе и контролерам на вопрос о том, подпадают ли договоры аренды под действие законодательства о закупках или не подпадают. С принятием Закона о КС вопрос решился однозначно — аренда подпадает под действие закона, о чем прямо сказано в ч. 1 ст. 1 Закона о КС.

Закон № 223-ФЗ прямо не отвечает на вопрос, подпадают ли договоры аренды под его действие или нет. В практике существует две основные точки зрения:

договоры аренды не подпадают под действие Закона № 223-ФЗ, т. к. он распространяется только на товары, работы, услуги. При этом сторонники этой точки зрения обычно противопоставляют Закон № 223-ФЗ Закону о контрактной системе, указывая на то, что в Законе о КС об аренде прямо сказано, а в Законе № 223-ФЗ вопрос не регламентирован. Отсюда следует вывод, что Закон № 223-ФЗ не распространяется на случаи заключения договора аренды;договоры аренды подпадают под действие Закона № 223-ФЗ, т. к. триаду «товары, работы, услуги» надо толковать расширительно, включая в нее все возможные виды расходных договоров — страховые, кредитные, арендные и проч. Кстати, в своих письмах и устных разъяснениях этой точки зрения придерживается и ФАС России.

Безопаснее всего согласиться именно со второй точкой зрения, однако лучше включить аренду в тот раздел положения о закупке, принятого во исполнение Закона № 223-ФЗ, в котором заказчик описывает для себя перечень случаев, относящихся к закупкам у единственного источника.

Каким способом проводить закупку на право заключения договора аренды?

В соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе аренда отдельных объектов недвижимости отнесена к случаям закупок у единственного источника:

аренда нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта РФ, муниципальных нужд;аренда жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.

Таким образом, заключение договора аренды нежилых объектов возможно на основании вышеуказанного пункта с единственным поставщиком независимо от места расположения объекта и независимо от вида заказчика, а аренды жилых помещений — только в исключительных случаях (за рубежом для специфических заказчиков, осуществляющих свою деятельность на территории иностранных государств).

Аренда движимых объектов, например оборудования, автомобилей, осуществляется на общих основаниях — способ закупки выбирается в соответствии со ст. 24 Закона о контрактной системе.

Так, например, при лизинге (финансовой аренде) необходимо выбрать аукцион в электронной форме (код 65 ОКПД, включенный в Перечень № 2019-р), в случае аренды (проката) товаров также необходимо проводить электронный аукцион (код 51 ОКПД, включенный в Перечень № 2019-р), то же самое и в случае аренды транспортных средств (код 60 по ОКПД также входит в Перечень № 2019-р). Однако в случае аренды морских судов, воздушных судов и вертолетов возможно проведение конкурсов.

В то же время есть возможность заключения договоров аренды на основании пп. 4 и 5 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе с учетом установленных данными пунктами ограничений, а также возможно проведение запросов котировок при соблюдении требований, установленных ч. 2 ст. 72 Закона о КС.

Часто возникает вопрос, какие образом осуществить возмещение коммунальных платежей в случае, когда заказчик находится безвозмездно в помещениях другого лица. При этом речь, естественно, идет не об аренде, а именно о возмещении коммунальных расходов. Представляется самым логичным и простым вариантом использование п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона о КС — заключение контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, в случае если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.

Что касается оформления договоров аренды при применении Закона № 223-ФЗ, то самым разумным представляется вариант включения в перечень оснований прямых закупок (закупок у единственного поставщика) основания заключения договоров аренды движимого/недвижимого имущества.

Роснефть — возможно заключение договоров с единственным исполнителем в случаях, если заключаются или пролонгируются договоры:
• аренды (субаренды) недвижимого имущества и связанного с ним движимого имущества;
• аренды оборудования с ДО ОАО «НК Роснефть» или иными лицами, определяемыми решением закупочного органа/уполномоченного лица (пп. 6.11.15, 6.11.16 положения о закупке, утвержденного решением совета директоров ОАО «НК «Роснефть» 24 декабря 2012 г., протокол от 24.12.2012 № 4).

Ростелеком — возможно заключение договоров с единственным поставщиком в случае предоставления Обществу во владение и пользование или в пользование на основании договора аренды или на ином основании земельных участков, зданий, сооружений, иного имущества (п. 24.2.2.8 положения о закупках, утвержденного решением совета директоров ОАО «Ростелеком», протокол от 30.12.2013 № 26).

Однако не все заказчики, применяющие Закон № 223-ФЗ, идут на это.

Росатом в своем Едином отраслевом стандарте закупок (далее — ЕОСЗ) предлагает заказчикам проводить запрос предложений на аренду недвижимого имущества без ограничения по начальной цене (п. 10.6.4. ЕОСЗ) либо конкурентные переговоры (п. 10.8.4. ЕОСЗ). А прямые закупки (у единственного исполнителя) предусмотрены только в двух случаях:
• заключается (пролонгируется) договор аренды недвижимого имущества с корпорацией «Росатом» или организацией этой корпорации (только при наличии экономической целесообразности) (п. 10.11.1.19 ЕОСЗ);
• заключается (пролонгируется) договор аренды оборудования с корпорацией «Росатом» или организацией корпорации «Росатом» (только при необходимости поддержания технического процесса производства) (п. 10.11.1.20 ЕОСЗ).

Как оформляются договоры (контракты) аренды?

В случае если проводится «закупка аренды» в соответствии с Законом о контрактной системе на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона о КС, необходимо выполнить следующие формальности:

подготовить документально оформленный отчет о невозможности или нецелесообразности использования иных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя);обосновать цену аренды и иные существенные условия контракта аренды;включить в контракт расчет и обоснование цены аренды;подготовить отчеты об исполнении контракта строго по Закону о КС — о каждом этапе оплаты контракта (в реестре контрактов в течение трех дней с момента каждой оплаты, а также на официальном сайте в течение семи дней — отчет об исполнении этапа контракта, т. е. о каждой оплате). Эта последняя формальность в подавляющем большинстве случаев не выполняется на практике, но нормативные акты предписывают соблюдать вышеуказанное.

Уведомление контрольного органа и согласование с ним заключения договора аренды, извещение о закупке и внешняя экспертиза исполнения контракта не требуются. При заключении договора аренды на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе заказчик вправе, но не обязан устанавливать обеспечение исполнения контракта (кроме случая аренды у госорганов или казенных учреждений).

В случае если проводится «закупка аренды» у единственного поставщика в соответствии с Законом № 223-ФЗ, при этом цена договора превышает 100 тыс. руб. (или 500 тыс. руб. для тех заказчиков, у которых выручка превышает 5 млрд руб.), необходимо подготовить и разместить на официальном сайте в сроки, установленные положением о закупке, извещение, документацию, протокол о закупке у единственного исполнителя, а также прикрепить проект договора аренды.

ЭТО НАДО ЗНАТЬ
Надо иметь в виду, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Договор аренды зданий, сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Разумеется, регистрация договора происходит после подведения итогов закупки.

Отдельно затронем вопрос договоров с пролонгацией. По смыслу ст. 153, 154, 420 ГК РФ пролонгация договора по своей сути является заключением нового договора. Поэтому ежегодная автоматическая пролонгация не означает, что договор заключен на неопределенный срок. Ежегодная пролонгация должна рассматриваться как заключение нового договора на ранее согласованных условиях, так как влечет за собой изменение объемов услуг/работ. Заключение каждого нового договора (равно как и пролонгация ранее заключенного договора) должно сопровождаться соблюдением формальностей, вытекающих из законов о контрактной системе и № 223-ФЗ:

необходимо планировать закупку (включать в планы и планы-графики);оформлять отчеты о невозможности применения иных способов закупок, обосновывать цену (для тех, кто применяет Закон о КС);подготавливать извещение, документацию и протокол о закупке и размещать их на официальном сайте, вносить сведения о договоре в ежемесячную отчетность (для тех, кто применяет Закон № 223-ФЗ).

Поскольку ежегодная пролонгация — это по сути новая закупка, при выполнении формальностей, перечисленных выше, нужно исходить из суммы договора на год и заносить в план закупок, в извещение, в документацию общую годовую сумму стоимости закупаемых услуг. В отчете указывается вся сумма за год один раз (в том месяце, в котором произошла пролонгация). Ежемесячно в отчетах сумма за месяц не указывается.

Что касается регистрации пролонгируемых договоров (контрактов) аренды, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

при продлении на срок менее одного года (п. 10 Письма);при возобновлении на неопределенный срок (п. 11 Письма).

Как рассчитать и обосновать начальную цену для договора аренды?

Расчет и обоснование цены аренды требуется осуществлять заказчикам, применяющим Закон о контрактной системе. Расчет необходимо осуществить на стадии подготовки плана-графика (п. 1 ч. 3 ст. 18 Закона о КС), а затем расчет включается в текст договора аренды (ч. 4 ст. 93 Закона о КС).

Расчет цены осуществляется по правилам ст. 22 Закона о контрактной системе. Закон о КС не содержит указаний о том, каким методом должна рассчитываться цена аренды. Представляется возможным использовать приоритетный метод — метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка). Но в этом случае придется для расчета приводить иные объекты аренды (помещения, здания), которые могут потенциально сдаваться и подходят для нужд заказчика. В этом случае расчет может выглядеть, например, так.

Источники информации: ответы на запросы в адрес арендодателей о предоставлении информации о ценах на арендуемое помещение.

Дата изучения рынка: 1–30 сентября 2014 г.

Основные характеристики объекта закупки: офисное помещение площадью 100 кв. м, находящееся в шаговой доступности от станции метро в Центральном административном округе города Москвы. Обязательно наличие кондиционера, проводного интернет-доступа, фиксированной телефонной связи, высота потолков не менее 4 м.

Используемый метод определения НМЦК с обоснованием: метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка). Запросы были направлены в адрес семи участников. Коммерческие предложения поступили от трех участников.

Расчет цены аренды за 1 кв. м в месяц

Ком.
предложе-ние № 1 от 05.09.2014 (руб.)
Ком. предложе-ние № 2 от 06.09.2014 (руб.) Ком.
предложе-ние № 3 от 07.09.2014 (руб.)
Среднее
квадратичное отклонение
Коэф. вариации
(%)
НМЦК
(руб.)
105,36 2,93
3490 3700 3610 3600

Совокупность значений, используемых в расчете при определении НМЦК, считается однородной, так как коэффициент вариации не превышает 33%.

Вывод: проведенные исследования позволяют определить начальную (максимальную) цену в размере 3 млн 960 тыс. руб. за 11 месяцев аренды.

На взгляд автора, при аренде объектов недвижимости логично также использовать затратный метод (ч. 10 ст. 22 Закона о КС). Этот метод применяется в случае невозможности применения иных методов, предусмотренных пп. 1–4 ч. 1 ст. 22 Закона о КС, или в дополнение к иным методам. Заказчик должен обосновать, по какой причине ему не подходят другие помещения. Почему ему принципиально важно остаться именно в каком-то конкретном помещении. Затратный метод заключается в определении цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), как суммы произведенных затрат и обычной для определенной сферы деятельности прибыли. При этом согласно закону учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство или приобретение и (или) реализацию товаров, работ, услуг, затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные затраты. В случае с договором аренды расчет может выглядеть так.

№ п/п Наименование показателей Ед. изм. % Сумма
Амортизация руб. в год 100 000
Налог на имущество руб. в год 100 000
Страхование имущества руб. в год 5 000
Электроэнергия руб. в год 500 000
Теплоэнергия руб. в год 100 000
Услуги связи руб. в год 200 000
Услуги охраны руб. в год 300 000
Техническое обслуживание руб. в год 300 000
Текущий ремонт руб. в год 1 000 000
Прочие эксплуатационные расходы руб. в год 1 000 000
Итого сумма затрат руб. в год 3 605 000
Рентабельность руб. 1,5 54 100
НДС руб. 18 660 000
Стоимость аренды в месяц, вкл. НДС руб. 360 000

В случае если заказчик арендует помещения, находящиеся в государственной (например, областной, федеральной) или муниципальной собственности, применять следует тарифный метод (ч. 8 ст. 22 Закона о КС). Тарифный метод применяется заказчиком, если в соответствии с законодательством РФ цены закупаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд подлежат государственному регулированию или установлены муниципальными правовыми актами. В этом случае НМЦК, цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), определяются по регулируемым ценам (тарифам) на товары, работы, услуги. Например, если арендуются помещения, находящиеся в собственности Москвы, применяются тарифы и ставки, утвержденные постановлением правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы». В этом случае заказчику достаточно включить в контракт калькуляцию, выполненную в соответствии с этим постановлением.

Ответы на любые рабочие вопросы вы найдете в журнале «Госзаказ в вопросах и ответах» Оформить подписку



Мероприятия

Мероприятия

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Обращались ли вы в консалтинговые фирмы для решения вопросов по закупкам?

  • Да, опыт положительный 25%
  • Да, опыт отрицательный / Нет, справляемся сами 50%
  • Писали только официальные запросы в Минэкономразвития 25%
Другие опросы

Рассылка



Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции сайта. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Номер свидетельства ЭЛ №ФС77-42679 от 16.11.2010.




  • Мы в соцсетях
Самый полный банк информации для специалистов по закупкам!

Зарегистрируйтесь и получите бесплатный доступ к полному банку информации в сфере закупок на территории РФ (к самым важным новостям в сфере госзакупок).

Каждый день на портале pro-goszakaz.ru последние новости, решения проблемных вопросов, полезные статьи, шаблоны документов и многое другое.

А Вам подарок! После регистрации Вы получите доступ к лучшим видеотренингам по теме государственных закупок



У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Портал для специалистов в сфере закупок!

Чтобы скачать этот документ - необходимо зарегистрироваться на портале Pro-goszakaz.ru 

После регистрации Вы получите в подарок запись вебинара «Ключевые проблемы в сфере госзакупок в 2016 году и их решения!»


 

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Портал для специалистов в сфере закупок!

Чтобы скачать этот документ - необходимо зарегистрироваться на портале Pro-goszakaz.ru 

После регистрации Вы получите в подарок - доступ к самым интересным видеотренингам по теме госзакупок в


 

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль