Инвестиционный контракт: виды и особенности работы с инвестдоговорами

249
Что такое инвестиционный контракт, кто является объектом и субъектом, какие виды денежных вложений существуют, как проверить эффективность государственных инвестиционных проектов, расскажем в статье.

Инвестиционный контракт представляет собой особую разновидность гражданско-правового договора, которая применяется в случае вложения денежных средств и других ценностей физических и юридических лиц в основные средства. К последним относятся траты при строительстве и реконструкции предприятий, в том числе на покупку машин и оборудования.

Регистрация на портале:
Для получения полного доступа к порталу Про-госзаказ.ру необходимо зарегистрироваться.

Субъекты инвестиционного договора

Статьей 4 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, выполняемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ определено, что субъектами заключаемого контракта могут быть следующие лица:

Инвесторы. Ими являются:

  • физлица;
  • юридические лица;
  • объединения юрлиц, не имеющие статуса юридического лица, созданные на основании договоров о совместной деятельности;
  • органы государственной власти;
  • муниципалитеты;
  • иностранные предприниматели и организации, осуществляющие вложения собственных или привлеченных денежных средств и иных ценностей в создание и модернизацию предприятий на территории РФ.

Заказчики, которым становятся физлица и юрлица, осуществляющие реализацию инвестпроектов.

Подрядчики. Ими могут быть как физлица, так и юрлица, непосредственно выполняющие работы по строительству и модернизации предприятий. Подрядчики должны иметь необходимые лицензии и свидетельства, выданные саморегулирующими организациями на право выполнения необходимых видов работ.

Пользователи построенных и модернизированных объектов. Ими могут быть российские и иностранные граждане и юрлица, органы государственной и муниципальной власти, зарубежные страны, международные объединения, в чьих интересах такие объекты создаются.

Субъекты договоров могут совмещать в себе несколько функций. Так лица, вкладывающие денежные средства могут одновременно исполнять функции, как заказчиков, так и пользователей строящихся или модернизируемых объектов.

Типовая форма специального инвестиционного контракта для отдельных отраслей промышленности

Инвестиционный контракт: виды и особенности работы с инвестдоговорами

Скачать форму

Объекты инвестиционного договора

Объектами инвестиционного договора являются здания, сооружения иное создаваемое или модернизируемое имущество, находящееся в:

  • частной,
  • государственной,
  • муниципальной,
  • иной форме собственности.

В состав затрат, производимых в рамках инвестиционного контракта, входят траты на:

  • строительство новых предприятий;
  • реконструкцию и техперевооружение действующих;
  • покупку оборудования, инструментов, машин, инвентаря;
  • проектно-изыскательские работы и др.

Вернуться к началу

Виды денежных вложений и цена договора

В соответствии со ст. 1 закона № 39-ФЗ для создания или перевооружения предприятий могут использоваться вложения инвестора в виде:

  • денежных средств;
  • ценных бумаг;
  • имущества;
  • имущественные и иные права, имеющие денежную оценку. Примером может служить право собственности или аренды на земельный участок, на котором создается новое предприятие.

Целью инвестора является получение прибыли или достижения другого полезного эффекта.

Цена инвестиционного договора, как правило, включает в себя:

  • стоимость стройматериалов;
  • вознаграждение заказчика за оказанные услуги, например за получение разрешение на возведение или реконструкцию здания;
  • стоимость работ, выполняемых подрядными организациями;
  • аренда необходимого оборудования, машин, кранов, станков и проч.;
  • стоимость услуг, оказанных сторонними специалистами и т.д.

Принятие решений о государственных вложениях

Решения о вложении государственных средств в возведение и модернизацию предприятий принимают органы госвласти. Такие расходы должны быть предусмотрены в:

  • федеральном бюджете, когда такие траты направляются на реализацию госпрограмм, а также предложений Президента и Правительства РФ;
  • региональных бюджетах, когда расходы составляют часть целевых программ субъекта федерации, а также денежные средства, расходуемые по предложению глав регионов.

Составление и рассмотрение инвестиционных проектов российской Федерации осуществляется в порядке, установленном для федеральных целевых программ, который утвержден постановлением Правительства РФ от 26.06.1995 № 594.

Работу с инвестиционными проектами, реализуемыми совместно с иностранными инвесторами, регулирует постановление Правительства РФ от 28.01.2005 № 43. Так в соответствии с п. 8 данного нормативного акта в состав проектной документации входят:

  • план подготовки проекта и объем затрат на эту подготовку;
  • детальное описание компонентов проекта;
  • оценка экономических, финансовых, технических показателей, расчет финансовых и нефинансовых рисков;
  • система показателей для контроля;
  • схему финансирования проекта;
  • бюджет проекта, план необходимых закупок и др.

Вернуться к началу

Проверка эффективности государственных инвестиционных проектов

Обязательным условием принятия решения об осуществлении государственных инвестиций, используемых при строительстве объектов, является положительное заключение проверки на эффективность. Положение о такой проверке установлено постановлением Правительства от 12.08.2008 № 590. В соответствии с п. 20 Положения такое заключение выдается Минэкономразвития.

Критериями проверки являются:

  • наличие цели инвестиционного проекта;
  • ее соответствие приоритетам и целям, закрепленным в госпрограммах, доктринах, стратегиях развития российской Федерации;
  • комплексный подход к решению проблемы;
  • необходимость строительства, реставрации, техперевооружения объектов;
  • целесообразность использования дорогих стройматериалов, художественных изделий и т.п. для отделки интерьеров, производимых в ходе реализации инвестиционного проекта;
  • наличие положительного заключения госэкспертизы проектной документации и изысканий при строительстве зданий и сооружений;
  • обоснование невозможности повторного использования здания или сооружения аналогичного по назначению, природным условиям территории, на которой планируется возведение нового объекта недвижимости и др.

Только положительное заключение проверки, произведенной по приведенным выше критериям, является основанием для выделения бюджетных средств для реализации инвестиционного проекта.

Вернуться к началу

Права и обязанности инвестора и других сторон контракта

К основным правам инвесторов относятся права на:

  • проведение инвестиционной деятельности за изъятиями, установленными действующим законодательством;
  • самостоятельное определение направлений для своих вложений и их объемов;
  • оформление договоров с заказчиками, подрядчиками и пользователями возведенных или модернизированных предприятий;
  • владение, пользование, распоряжение результатами осуществленных вложений;
  • передачу по договору или госконтракту свих прав на осуществление вложений и на их результаты физлицам, юрлицам, органам госвласти и местного самоуправления;
  • проведение контроля над целевым расходованием вложенных средств;
  • объединение своих средств со средствами прочих инвесторов в целях совместного осуществления их вложения в строительство и модернизацию предприятий.

Основными обязанностями всех субъектов инвестиционного договора являются:

  • осуществление инвестиционной деятельности в соответствии с законодательством РФ и международными договорами РФ;
  • выполнение требований госорганов и их должностных лиц;
  • использование вложенных средств по их целевому назначению.

Госгарантии прав субъектов и защита вложений

Российская Федерация предоставляет инвесторам и другим участникам инвестиционного договора следующие гарантии:

  • обеспечение равных прав и возможностей;
  • гласность при обсуждении проектов, в ходе реализации которых заключаются инвестиционные договоры;
  • право на обжалование решений, действий (бездействие) органов власти и должностных лиц в судебном порядке;
  • стабильность условий и налогового режима. Это положение заключается в сохранении для инвестора в течение срока реализации инвестиционного проекта, но не более 7 лет размера общей налоговой нагрузки.
    Не подлежат применению новые нормативные акты, увеличивающие размер налоговых (кроме НДС) и других отчислений, производимых в бюджетную систему РФ.

Защита произведенных вложений заключается в возможности их национализации только при условии предварительного и равнозначного возмещения убытков.

Приемка результата работ

При передаче готового объекта производятся следующие действия:

  • заказчик получает разрешение на ввод построенного здания в эксплуатацию. Следует обращать внимание на два нюанса. Для безболезненной приемки здания необходимо иметь разрешение на его возведение или реконструкцию, а также действующий договор аренды земельного участка;
  • заказчик осуществляет госрегистрацию объекта недвижимости;
  • инвестор или пользователь объекта осуществляют его приемку у заказчика и оформляют свои права в Росреестре на основании инвестиционного договора.

При выявлении недостатков заказчик должен их устранить своими силами или силами подрядной организации, выполнявшей данные виды работ.

Вернуться к началу

Срок действия инвестиционного договора

П. 2 ст. 8 Закона № 39-ФЗ предусматривает, что условия инвестиционных договоров и госконтрактов сохраняют свою силу на срок, указанный в таком договоре или госконтракте. Инвестиционный договор, оформленный до 01.01.2011 может быть расторгнут в одностороннем порядке органом власти при условии строительства или модернизации объекта, находящемся на государственном или муниципальной собственности в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Обязательным условием является также привлечение внебюджетных средств и соглашение о последующем распределении площади объекта недвижимости.

Инвестиционный договор, подпадающий по указанные выше условия может быть расторгнут при наличии следующих нарушений:

  • неосуществление строительства или модернизации объекта в установленный срок;
  • неполучение в течение 5-ти лет со дня подписания инвестиционного договора разрешения на осуществление строительства.

Кроме того такой инвестиционный договор подлежит расторжению, когда обязательства не могут быть исполнены в связи с невозможностью предоставления земельного участка. По общему правилу возмещение убытков при расторжении договоров по указанным основаниям не допускается (см. п. 4 ст. 18 Закона № 39-ФЗ).

Также инвестиционные договоры могут быть изменены или прекращены в силу подпункта «и» п. 2 ч. 1 ст. 23 закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ по ходатайству лица, права которого были нарушены либо в случае обнаружения нарушений самой Федеральной антимонопольной службой.

Особенности разрешения споров

Постановление ВАС от 11.07.2011 № 54 посвящено рассмотрению споров, которые вытекают из договоров по поводу недвижимого имущества, которое будет создано или куплено в будущем. Суд не выделяет инвестиционные договоры в особую категорию, а предлагает устанавливать правовую природу таких договоров исходя из второй части Гражданского кодекса РФ. В качестве основных ВАС указывает на куплю-продажу, подряд, простое товарищество и т.д. Судам предлагается квалифицировать подобные договоры, как договоры купли-продажи будущего недвижимого имущества. Индивидуализация такого объекта может быть осуществлена путем указания:

  • ориентировочной площади будущего строения;
  • адреса возведения объекта, в частности указания кадастрового номера земельного участка;
  • иные характеристики, например, в соответствии с данными проектной документации.

Данные договоры в силу ст. 555 ГК РФ должны обязательно иметь цену, которая может быть определена, в том числе, за единицу площади строящегося объекта.

В тех случаях, когда инвестор и заказчик вносят свои вклады, оформленный договор квалифицируется как договор простого товарищества. При этом необходимо помнить, что право собственности на создаваемый объект недвижимости принадлежит лицу, владеющему земельным участком (на праве собственности, аренды или другом праве). При этом в соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное в качестве вклада и простое товарищество, признается долевой собственностью товарищей.

Указанное право возникает с момента его госрегистрации. Поэтому инвестору, не являющемуся владельцем земельного участка при уклонении заказчика, обладающего правами на землю от их перерегистрации в долевую собственность, надлежит обратиться с требованием об обязании последнего, произвести такую перерегистрацию.

Вернуться к началу

Самые актуальные новости и разъяснения экспертов по острым темам в сфере госзакупок в журнале «Госзакупки.ру» Полистать журнал

Анонсы будущих номеров
    Подробнее


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Мероприятия

      Мероприятия

      Проверь свои знания и приобрети новые

      Посмотреть

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      ЭНЦИКЛОПЕДИЯ ЗАКУПОК

      Госзакупки.ру



      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции сайта. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Свидетельство выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
      Номер свидетельства ПИ № ФС77-70020 от 31.05.2017.

      


      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для профессионалов в сфере закупок

      Портал Про-госзаказ.ру

      Тут Вы найдете тысячи актуальных ответов на рабочие вопросы по законам №44-ФЗ и №223-ФЗ.

      Зарегистрируйтесь на портале, чтобы быть в курсе всех изменений, это займет меньше минуты.

      После регистрации Вам будет открыт доступ к видеолекциям по самым важным темам госзакупок.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Портал для специалистов в сфере закупок!

      Чтобы скачать этот документ, необходимо зарегистрироваться на портале Pro-goszakaz.ru 

      После регистрации Вы получите в подарок доступ к записям вебинаров по Законам 44 – ФЗ и 223 –ФЗ


       

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Портал для специалистов в сфере закупок!

      Чтобы скачать этот документ - необходимо зарегистрироваться на портале Pro-goszakaz.ru 

      После регистрации Вы получите в подарок - доступ к самым интересным видеотренингам по теме госзакупок в


       

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль